文旅項目失敗案例反思! 狂砸20億,最后僅剩一地"雞毛"

冰球突破技巧及介绍 www.lowjg.icu 2018.09.25  來源:阿拉丁照明網

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托爾斯泰說,幸福的人都是一樣的,不幸的人各有各的不幸。

文旅項目開發運營也是如此,成功項目有共性,失敗項目原因卻不盡相同。下面從旁觀者的角度,分析下龍潭水鄉如何系統性失敗,但愿為后來者提供一絲絲有意義的提醒。

1、優越的大區位彌補不了小區位的尷尬

龍潭水鄉位于成都市東北三環外,區位可謂優越。

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但為什么開街五年來人氣越來越慘淡。

來看一下龍潭水鄉的小區位環境,項目位于龍潭總部經濟城內。

雖說是總部經濟城,但和傳統意義上的總部經濟不同,周邊工廠用地比較多,像水鄉西側,藍色屋頂為大片的工廠用地,工人居多,處于傳統工業經濟發展階段,大部分人在車間而不是寫字樓,消費能力和消費習慣,與水鄉定位的中高端品質消費不匹配。

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工業廠房偏多,常住人口偏少,造成小環境很難營造出休閑度假的氛圍,試想,有幾個人愿意穿過工廠區域,來到周邊都能看到車間的位置休閑娛樂,與環境的格格不入,影響項目品質的完美呈現。

2、交通看似便利,實際上被圍困

龍潭水鄉位于三環和四環之間,周邊雖然有三環、四環、滬蓉高速、成華大道、龍潭路等交通干道經過,交通看似很便利。

再看看周邊,密密麻麻的鐵路將龍潭水鄉圍合起來,鐵路往往對城市片區割裂性較強,一個城市鐵路兩側會有截然不同的風貌,龍潭水鄉有N條鐵路,將看似便利的交通、優越的區位阻擋的嚴嚴實實,成都本地人開車過去就會覺得比較麻煩,更不要說外地游客,可能外地游客還沒到達水鄉,就被轉暈了,也會被周邊其他幾個古鎮截留。

交通便利看似能夠促進項目的通達性,但交通的性質也會成為弱化因素,并不是有幾條主干道就萬事大吉。

3、好看的皮囊千千萬,有趣的靈魂難尋覓

龍潭水鄉的工程開發可謂精致,古香古色的建筑,小橋流水的情景,多樣化的植物搭配,蘇州園林式風格,被譽為成都的周莊,但宣傳時又成為成都的清明上河園,清明上河園屬于宋朝北方特色,光從宣傳定位就可以看出經營者對自身認識的混亂。

龍潭水鄉是典型的蘇州園林風格,坦白的說,在仿古建筑里,質量算是上乘,但把江南的元素生硬的放在天府之國,調性總覺得怪怪的,很難入挑剔成都人的法眼。

成都作為旅游城市,市區的文旅商業街,寬窄巷子、錦里、大慈寺太古里、文殊坊、鐵像寺水街,無一例外,都是圍繞貨真價實的歷史建筑,植入現代化的運營理念,讓消費者覺得有特色,有明確的場景記憶,獨特性是文旅項目成功的必要因素之一。

成都遠郊的黃龍溪、洛帶、街子、安仁、平樂、西來等古鎮,都是擁有幾百年歷史的古鎮,周邊是田園風光,有山有水,有比較好的穿越感,適逢周末節假日,人氣都還不錯。

龍潭水鄉的定位相當尷尬,既沒有可以來的人文典故,又沒有鎮宅的歷史建筑,周邊是廠房或者寫字樓,缺乏旅游場景轉換的儀式感。

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而且建筑設計的理念里,竟然把紅樓夢的元素放進來,園內一核心建筑群,將12條主體街巷分別以《紅樓夢》金陵12釵命名,對應每一釵的屬相,并在街口設立從蘇州民間收集而來的12生肖石雕。

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所以說,龍潭水鄉定位是模糊的,缺乏接地氣的靈魂,沒有了靈魂,就像外表精致美麗的行尸走肉,人氣冷清在所難免。

4、工業用地身份的尷尬

據新聞媒體報道,龍潭水鄉用地于20112月取得國土使用權證,發證機關為成都市國土資源局,地類用地為工業用地。20124月該宗地取得建設用地規劃許可證,用地項目名稱為非生產性工業科研用房及配套設施、公廁,用地性質為一類工業用地。

5. 縱橫交錯的水域,外貌相似的橋梁和景觀,導視牌的缺失,讓人很難快速到達某個區域。

去年曾經在龍潭水鄉逛,人比較少,卻遇到好幾個人向我問路,找不到某個商店了。這還是人少的情況下,如果人比較多,混亂的動線會讓消費者頭皮發麻,嚴重影響逛街體驗,如果兜了幾圈還是回到原地,沒幾個人愿意再來逛。

6、經營者與商家是一根繩上的螞蚱

20134月,龍潭水鄉開街運營,各種促銷活動,加上嘗鮮效應,開業頭三天保守估計涌入13萬游人。

當時媒體報道,這幾天,龍潭水鄉里的商家,尤其是餐飲的商家們簡直笑歡了。一家豆花店老板說,周日中午1點就已經賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老板,面對滿當當的大堂,忙得不可開交:生意太好,忙得沒時間統計這幾天的營業額。

如今,繁華景象只是曇花一現,運營的商家只有幾家,多是普通小吃,大部分店鋪關門歇業,曾經風光的烏篷船從水里來到旱地,可謂極大的諷刺。

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文旅項目開發周期長,剛開始需要漫長的培養期,有經驗的開發管理者會免收兩三年的租金,或者只收取營業額的10%左右的營業額作為租金,運營者和商家要共同度過市場培育期,同時經營者還要聯合商家持續開展各類營銷活動,確保人氣的熱度。

作為項目的運營者,對商家收取租金是固定的,據媒體報道:

一家名為山珍九斗碗的酒樓,戴著眼鏡的老板娘清閑地坐在外面喝茶。20122月份,她和丈夫盤下了這個地方,光裝修就花了100多萬。因鄰近大門,生意剛開始相對要好些,那時房租每月接近3萬,現在因為生意慘淡,房租降到了現在的16000元每個月,但仍然每月存在嚴重虧損。為此,她辭退了所有員工,在店門口一塊如廁收費5的招牌引起了記者的注意。老板娘無奈的說:園區內公廁早就壞了,游客只得在我這里如廁,我收點費用多少填補一下虧損。

同時因開業后人氣迅速下降,商家營業額直線下降,部分商家開始拖欠租金,一紙訴狀把部分商家推上了被告席,訴商家不履行租賃合同,要求對租金價格、租金支付方式、違約責任進行約定。

管理者和商家是一榮俱榮的利益共同體,有困難需要共同面對,如果剛剛出現些問題,就要對簿公堂,怎么不讓商戶寒心,怎么可能用心經營。

7、文旅項目:沒那么簡單

龍潭水鄉,從盛極一時到現在沉寂衰落,恰恰說明了文旅項目開發運營過程中,每個環節都有不當的問題,當每個問題累積時,系統性失敗就會像雪崩一樣出現。

文旅項目不像高周轉的住宅項目,前期一定要慢,不把系統性的問題考慮清楚并有應對之策,等投入真金白銀,再收回就舉步維艱了。